Hieronder vind je de veelgestelde vragen in de categorieën: Juridische borging, Rechten en plichten verkoper en koper, Hypotheken en NHG, Terugkoop, Prijsberekening en korting en Overig.
Juridische borging
Hoe zijn de claims van de corporatie geborgd?
Een koper die zich niet houdt aan de Slimmer Kopen®-bepalingen is een boete verschuldigd ter hoogte van de verschuldigde korting en het deel van de waardeontwikkeling dat voor de koper is. Om deze boete altijd te kunnen innen, vestigt de corporatie een hypotheek. Deze hypotheek is tweede in rangorde ten opzichte van de geldverstrekker. Hiervoor is een hypotheekmodule ontwikkeld, die de corporatie laat opnemen in de hypotheekakte die de koper met de bank afsluit voor het verkrijgen van een hypothecaire lening.
Veel grote geldverstrekkers zijn bekend met Slimmer Kopen® en de bijbehorende hypotheekmodule en zij zijn bereid om hypothecaire leningen af te sluiten onder de formule Slimmer Kopen®. De corporatie informeert met behulp van de contractstukken de koper en verzoekt hiermee ook om de module bij het afsluiten van een lening op te laten nemen in de hypotheekakte. De notaris ziet erop toe dat de hypotheekmodule is opgenomen in de hypotheekakte. Zonder dat mag de leveringsakte niet passeren.
Hoe verhoudt Slimmer Kopen® zich tot een executoriale verkoop?
Bij executie (gedwongen verkoop als de koper bijvoorbeeld de hypotheek niet meer kan betalen) worden de rechten en plichten uit de Slimmer Kopen®-bepalingen ook aan de koper-in-executie opgelegd. Het komt vaak niet tot een executie, omdat de corporatie meestal met de bank een afspraak heeft gemaakt om onderhands terug te kopen of omdat de koper de woning alsnog terug verkoopt aan de corporatie. Mocht het toch tot een veiling komen, dan heeft de corporatie met de bank afgesproken om het bedrag te bieden dat men normaal gesproken zou betalen bij terugkoop.
Is vooraf goedkeuring van de Aw (Autoriteit woningcorporaties) vereist voor de verkoop van een woning onder Slimmer Kopen®-voorwaarden?
Nee, dat is niet nodig. In de Btiv (artikel 22) is opgenomen dat bij verkoop van een woning aan een natuurlijk persoon voor eigen bewoning, die voldoet aan de regels van verkoop, onder voorwaarden goedkeuring vooraf niet nodig is. Wel moeten dergelijke verkopen achteraf worden verantwoord in de jaarverslaglegging. De accountant controleert achteraf of de corporatie heeft voldaan aan de voorwaarden, zoals neergelegd in de Woningwet.
Rechten en plichten verkoper en koper
Wat zijn de rechten en de plichten van een Slimmer Koper?
De koper moet de woning bij verkoop eerst aanbieden aan de corporatie. In de terugkoopprijs die de corporatie dan betaald, is de korting en het deel van de waardeontwikkeling voor de corporatie verrekend. De koper mag de woning niet aan een derde verkopen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de corporatie. Daarnaast heeft de koper een zelfbewoningsplicht. Verder heeft de Slimmer Koper dezelfde rechten en plichten als een koper op de reguliere markt.
Is een bodemonderzoek of bouwkeuring verplicht?
Nee, dit is niet verplicht. Het is aan de corporatie of zij dit laat uitvoeren.
Kan de corporatie afzien van terugkoop?
Ja, dat kan. De koper rekent dan wel de korting en het deel van de waardeontwikkeling dat de corporatie toekomt af. Ook voor deze situatie heeft Trudo het werkproces en alle bijbehorende contracten en documenten uitgewerkt.
Prijsberekening en korting
Hoe wordt de hoogte van de korting bepaald?
De minimale korting is 10%, de maximale is 50%. Dit is wettelijk zo bepaald. Je hebt als corporatie binnen deze grenzen de mogelijkheid om zelf keuzes te maken over de korting die je geeft.
Bij Trudo is de korting afhankelijk van twee factoren: de marktwaarde van de woning en het inkomen van de koper. Dit wordt verwerkt in een kortingstabel die gebaseerd is op inkomens, marktwaarden en het maximale leenbedrag passend bij het inkomen. Deze tabel actualiseren we ieder half jaar. Op deze manier sluiten we aan bij de markt en komt de juiste korting bij de juiste doelgroep terecht.
Wat is de Fair Value-verhouding?
De Fair Value-verhouding regelt de verdeling van de waardeontwikkeling bij verkoop in relatie tot de verstrekte koperskorting. Deze is wettelijk bepaald en is sinds 1 januari 2024 1:1.
Krijgt de koper 30% korting, dan ontvangt de corporatie 30% van de waardeontwikkeling. De waardeontwikkeling als gevolg van een zestal kwaliteitsverbeteringen komt volledig aan de koper toe. Daar deelt de corporatie niet in mee. Het gaat om:
- Een nieuwe of vernieuwde badkamer
- Een nieuwe over vernieuwde keuken
- Een nieuw of vernieuwd toilet
- Verbetering aan de verwarming
- Uitbreiding van de woning
- Energiebesparende maatregelen
Gaat het om een woning die onderdeel is van een Vereniging van Eigenaren (VvE) en heeft de VvE verbeteringen aangebracht? Dan wordt de eventuele waardeontwikkeling als gevolg daarvan niet buiten de waardedeling gehouden.
Bij oudere contracten kan een andere Fair Value-verhoudingen zijn afgesproken, bijvoorbeeld 1:1,5 of 1:2. Wat bij de aankoop is afgesproken geldt hierbij ook nog steeds voor de terugkoop. Krijgt de koper 30% korting, dan ontvangt de corporatie bij een Fair Value van 1:1,5 45% van de waardeontwikkeling. De waardeontwikkeling als gevolg van bovengenoemde kwaliteitsverbeteringen komt ook hierbij volledig aan de koper toe.
Hoe vindt prijsvorming plaats bij verkoop?
Prijsvorming bij verkoop gebeurt zowel bij nieuwbouw als bij bestaande bouw op basis van een gevalideerd taxatierapport. Bij een gevalideerde taxatie is het rapport goedgekeurd door een onafhankelijk validatie-instituut zoals het NWWI. Dit instituut beoordeelt of de taxateur en het rapport voldoen aan vastgestelde kwaliteitseisen en richtlijnen. In een gevalideerd rapport wordt door de taxateur duidelijk gemaakt hoe hij aan het getaxeerde bedrag komt. Op deze manier is het voor de klant transparant hoe de prijs is vastgesteld.
Een taxatierapport is zes maanden geldig, vanaf de waardepeildatum van het rapport. Binnen deze zes maanden moet een koopovereenkomst getekend zijn. Dat is wettelijk zo bepaald.
Hypotheken en NHG
Komt een koper in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek?
De Slimmer Kopen®-bepalingen zijn niet van invloed op de hypotheekrenteaftrek van een koper. Als de koper voldoet aan de fiscale voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek, kan ook de koper van een Slimmer Kopen®-woning gebruik maken van hypotheekrenteaftrek.
Kan de NHG-eis ook door de corporatie worden opgelegd?
Nee, de corporatie is niet bevoegd om van de koper NHG te eisen. Veel banken eisen echter wel NHG. In de koopcontracten is wel geregeld dat het niet krijgen van NHG voor de koper een ontbindende voorwaarde is.
Is de aankoopprijs of de marktwaarde leidend voor de NHG-grens?
Voor NHG is de aankoopprijs (markwaarde minus de korting) leidend om te bepalen of de koopsom de NHG-grens wel of niet overschrijdt.
Is overfinanciering mogelijk binnen de Slimmer Kopen®-formule?
De Belastingdienst laat het bij Slimmer Kopen®, in verband met het verlenen van renteaftrek, niet toe dat in de koopovereenkomst een extra bepaling staat dat de koper beperkt wordt in het aantrekken van financiering. Het eigendomsrecht wordt dan verder ingeperkt. De corporatie heeft daarom geen toestemming om restricties aan financiering op te leggen.
Terugkoop
Hoe bereken je de terugkoopprijs?
De formules hiervoor staan vermeld in de Slimmer Kopen®-bepalingen. Om het makkelijk te maken, kun je gebruik maken van de rekentool. Deze geeft je snel inzicht in de berekeningen.
Kun je bij terugkoop ook kiezen voor een ABC-levering?
Ja, dat kan en het kan in bepaalde situaties wenselijk zijn. Daarom heeft Trudo ook voor deze situatie het werkproces en alle bijbehorende contracten en documenten uitgewerkt.
Welke scenario's zijn bij terugkoop mogelijk?
Bij terugkoop zijn vier scenario's mogelijk:
- De corporatie koopt de woning terug en zet de woning weer op de markt onder de formule Slimmer Kopen®.
- De corporatie koopt de woning terug en verkoopt de woning marktconform.
- De corporatie koopt de woning terug en neemt de woning weer in de verhuur.
- De corporatie ziet af van terugkoop. De koper krijgt de mogelijkheid om de woning marktconform door te verkopen aan een derde, onder de voorwaarde dat zij de korting en een deel van de waardeontwikkeling afrekent.
Als de corporatie een terugkooprecht heeft maar afziet van terugkoop, zijn daar termijnen of voorwaarden aan verbonden?
Ja, de corporatie moet binnen een periode van dertig dagen na ontvangst van de aanbieding door de koper, schriftelijk mededelen aan de koper dat de corporatie niet tot aankoop van de woning wenst over te gaan. Dit geeft de corporatie voldoende tijd om de woning te kunnen taxeren en/of nader te onderzoeken. Wanneer de corporatie niet op tijd schriftelijk mededeelt niet tot aankoop te willen overgaan, dan is zij verplicht de woning terug te kopen.
Wat te doen bij nalatigheid ten aanzien van de woning of slecht onderhoud, wanneer dit waardevermindering tot gevolg heeft?
Uit de Slimmer Kopen®-bepalingen vloeit geen enkele verplichting voort de woning goed te onderhouden. Dit heeft te maken met de eisen die de Belastingdienst stelt in verband met de eigenwoningregeling. Bovendien is het in het belang van de koper zelf om zijn woning goed te onderhouden, hij profiteert immers ook van de waardeontwikkeling bij terugkoop.
Hoe ga je om met de zelf aangebrachte voorzieningen bij terugkoop?
De waardeontwikkeling als gevolg van een zestal kwaliteitsverbeteringen komt volledig aan de koper toe. Daar deelt de corporatie niet in mee. Het gaat om:
- Een nieuwe of vernieuwde badkamer
- Een nieuwe of vernieuwde keuken
- Een nieuw toilet of vernieuwd toilet
- Verbetering aan de verwarming
- Uitbreiding van de woning
- Energiebesparende maatregelen
Gaat het om een woning die onderdeel is van een Vereniging van Eigenaren (VvE) en heeft de VvE verbeteringen aangebracht? Dan wordt de eventuele waardeontwikkeling als gevolg daarvan niet buiten de waardedeling gehouden.
Het is belangrijk dat met betrekking tot deze onderdelen goede omschrijvingen en foto’s worden gemaakt in het taxatierapport, zodat de situatie bij terugkoop vergeleken kan worden met de situatie bij aankoop.
Wat als de koper bij terugkoop het niet eens is met de taxatiewaarde?
Prijsvorming bij terugkoop gebeurt op basis van een of meerdere taxaties, uitgevoerd door een of meerdere taxateurs. Een taxateur is altijd onafhankelijk en gecertificeerd, het taxatierapport wordt gevalideerd. Bij de start van het terugkoopproces laat de corporatie een taxatie uitvoeren waarop zij vervolgens de terugkoopprijs baseert. Is de koper het niet eens met de taxatie? Dan kan koper voor eigen rekening een tegentaxatie laten uitvoeren. Kan corporatie zich niet vinden in deze tegentaxatie? Dan wijzen beide taxateurs gezamenlijk een derde taxateur aan. De taxatie van deze derde taxateur is bindend. De kosten van de derde taxatie worden gedeeld door de koper en de corporatie.
Overig
Welke invloed heeft de RJ richtlijn 645 op de omgang met het product Slimmer Kopen®?
De Ontwerp-richtlijn 645 van de Raad voor jaarverslaglegging, die betrekking heeft op de toegelaten instellingen volkshuisvesting, geeft aan dat zowel het terugkooprecht als de terugkoopplicht op dezelfde manier op de balans verantwoord wordt. Dit houdt in dat zowel bij terugkoopplicht als terugkooprecht de Slimmer Kopen®-woning op de balans opgenomen wordt. Aan de activazijde wordt de actuele waarde, rekening houdend met de korting, van de verkochte woningen opgenomen en aan de passivazijde de toekomstige terugkoop.
Het Slimmer Kopen®-businessmodel is al 25 jaar een effectief model, dat de corporatie in staat stelt om een substantiële bijdrage te leveren aan het terugdringen van het woningtekort. Die bijdrage kan echter nog substantieel groter worden als een aantal belemmeringen in wet- en regelgeving worden weggenomen. Belemmeringen waarvan professor Johan Conijn in het ABF-onderzoek aangeeft dat een steekhoudende onderbouwing vanuit de accountants en toezichthouders ontbreekt om deze bij terugkooprecht in plaats van terugkoopplicht, in stand te houden.
Trudo wil nog meer woningen bouwen in de tijd van fors woningtekort in Nederland. Daarom gaat ze met haar toezichthouders en de politiek in gesprek met als doel die belemmeringen weg te nemen en daarmee de mogelijkheden te verruimen om maximaal te kunnen investeren in de bouw van nieuwe sociale voorraad.
Waar wordt de overdrachtsbelasting over berekend?
Als een koper overdrachtsbelasting moet betalen wordt dit berekend over de aankoopprijs ofwel de marktwaarde minus de korting. Heeft een koper recht op de startersvrijstelling? Dan geldt dat ook bij aankoop van een Slimmer Kopen®-woning.
In sommige situaties betaalt de koper overdrachtsbelasting over de volledige marktwaarde. Trudo kan hierover een andere toelichting geven.
Wat gebeurt er bij overlijden van een koper? Gaan de rechten en plichten uit de Slimmer Kopen®-bepalingen over op de rechtsopvolgers?
Alleen als er sprake is van een wettelijke erfgenaam (erfrecht) kan de woning worden overgedragen. De erfgenaam moet zich aan de rechten en plichten uit de Slimmer Kopen®-bepalingen houden. Zo moet hij de woning zelf bewonen en wanneer hij de woning wil verkopen, moet deze eerst aan de corporatie worden aangeboden.
Hoe te handelen in het geval van een relatiebreuk bij een Slimmer Kopen®-contract wanneer een van beide kopers in de woning blijft wonen?
De corporatie kan met de achterblijvende koper afspreken dat de vertrekkende eigenaar wordt ontslagen uit zijn verplichtingen, mits de achterblijvende koper blijft voldoen aan de Slimmer Kopen®-voorwaarden. De notaris kan deze afspraak vastleggen in de akten, waarbij één van de eigenaren uit de hoofdelijke aansprakelijkheid wordt ontslagen.
Wanneer het gaat om een echtelijke woning is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Voor samenwoners geldt bij de verdeling van de woning een vrijstelling van overdrachtsbelasting, op voorwaarde dat de eigendomsverhouding tussen 40% en 60% ligt.
Welke andere corporaties werken al met Slimmer Kopen®?
De volgende corporaties werken al met Slimmer Kopen®:
- Accolade - Heerenveen
- Casade - Kaatsheuvel
- Destion - Gennep
- Gemeentelijk Woningbedrijf Renswoude - Renswoude
- Laurentius Breda - Breda
- Omnia Wonen - Harderwijk
- Thuisvester - Oosterhout
- Wonen Limburg - Roermond
- Woonkwartier - Zevenbergen
- Woonmeij - Schijndel
- Woonpartners - Helmond
Waar kan ik extra informatie krijgen?
De medewerkers van Trudo geven je graag meer informatie. Maak gebruik van het antwoordformulier of neem telefonisch contact op met onze afdeling Verkoop op telefoonnummer 040-23 59 888.